一、農村宅基地的概念及分配方式

        農村宅基地是指農村村民基于本集體經(jīng)濟組織(行政村或生產(chǎn)隊)成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農民無(wú)需交納任何土地費用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會(huì )保障功能，一般不能繼承。

        但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個(gè)人財產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權，沒(méi)有所有權。

        二、村民申請宅基地需要哪些條件

        農村村民有下列情形之一的，可以申請宅基地：

        (1)年滿(mǎn)20周歲的本村村民，因結婚等原因確需建設新房，且缺少宅基地的(包括男方到女方落戶(hù)的)；

        (2)因發(fā)生或者防御自然災害、實(shí)施村莊和集鎮規劃以及進(jìn)行鄉(鎮)村公共設施和公益事業(yè)建設或因國家建設征用土地等原因需要搬遷的；

        (3)外來(lái)人口落戶(hù)，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒(méi)有宅基地的；

        (4)城鎮居民經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶(hù)，農村確無(wú)住宅的；

        (5)縣級以上人民政府規定的其他條件。

        三、哪些情況申請宅基地不予批準

        (1)年齡未滿(mǎn)20周歲的；

        (2)原有宅基地的面積已經(jīng)達到規定標準或者能夠解決分戶(hù)需要的；

        (3)本村村民將原宅基地及地上建筑物出賣(mài)、出租、贈與或改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的；

        (4)其他不符合法律法規和相關(guān)規定的。

        四、宅基地如何申請、報批、登記發(fā)證

        應先向本集體經(jīng)濟組織提出申請，經(jīng)村民會(huì )議或村民代表會(huì )議討論通過(guò)后，報鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(鎮)、辦事處國土資源部門(mén)申請確權登記發(fā)證。其中，涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。

        五、什么情況下農村土地可以用于建設用途

        2020年土地管理法修訂前，農村土地用于建設用途只有三種類(lèi)型：村民建房（宅基地）、鄉（鎮）村公共事業(yè)公益設施、鄉鎮企業(yè)。后兩種情形的建設用地稱(chēng)為集體建設用地。2020年新修訂的土地管理法施行后，依法登記為集體所有，規劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的農村土地也可出讓用于建設用地。

        六、農村宅基地是否能繼承

        農村宅基地不能單獨繼承。依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于村集體，使用權屬于村內房屋所有權人，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進(jìn)行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。

        雖然宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，根據自然資源部的最新答復，根據繼承法規定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，而且，農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶(hù)籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

        需特別指出的是，將來(lái)繼承的房屋滅失后(村民一戶(hù)一宅外)，不能進(jìn)行重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟組織按法定程序收回其宅基地使用權另行安排。

        七、建國前乃至五十年代發(fā)的農村房屋土地所有權證，是否有效

        憲法已經(jīng)明確將全國土地所有權收歸國有或集體了，一般認為這是籠統的征收。建國前乃至五十年代實(shí)行土地私有制，發(fā)的都是土地所有權證。1950年《土地改革法》第30條規定，“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。最高法院1955年11月解答河北阜城縣來(lái)信認為，在土地改革后，所有以前的一切老契，均已作廢。

        原國家土地管理局1996年對天津市土地管理局的批復，解放后頒發(fā)的私有土地契證現均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契證認定范圍內的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國有或集體土地使用權。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權。

        因此，土地改革前頒發(fā)的契證一律無(wú)效，土地改革期間頒發(fā)的土地所有權證也失效，但房屋所有權未明確。在土地房屋私有權契證一體的情況下，一般認為房屋所有權也應無(wú)效。但由原所有人或其后代繼續合法使用的，可以確定土地使用權和房屋所有權。

        八、房地一體登記發(fā)證，對農民群眾有什么好處

        宅基地使用權確權登記涉及農村千家萬(wàn)戶(hù)，關(guān)系到廣大農民的切身利益。開(kāi)展農村宅基地使用權登記發(fā)證，可以有效規范農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，維護社會(huì )的和諧與穩定。

        通過(guò)農村土地確權登記發(fā)證，依法確認農民集體土地權利，保護廣大農民群眾的合法財產(chǎn)權，強化農民群眾的土地物權意識，有助于在城鎮化、工業(yè)化和農業(yè)現代化推進(jìn)過(guò)程中，切實(shí)維護農民權益，更是維護農民與土地長(cháng)期穩定的產(chǎn)權關(guān)系；

        將農民與土地物權密切聯(lián)系起來(lái)，可以進(jìn)一步激發(fā)農民保護耕地、節約集約用地的積極性，為下一步農村土地制度改革奠定基礎。

        九、申請農村宅基地需要提交哪些材料

申請農村宅基地應向鄉鎮政府、辦事處提交下列資料：

        (一)村民個(gè)人申請宅基地的申請書(shū)

        (二)申請人基本情況(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶(hù)口是否本村集體戶(hù)口等)

        (三)村民委員會(huì )或農村集體經(jīng)濟組織出具的材料

        1.申請人現有的宅基地情況；

        2.對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

        3.村民會(huì )議或村集體經(jīng)濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說(shuō)明等；

        4.鄉鎮土地利用總體規劃圖、現狀圖等，并注明擬占用土地地類(lèi)。

        (四)屬于建新交舊的，申請人與村委會(huì )簽訂的建新交舊協(xié)議書(shū)

        (五)其他需要提交的材料

        十、怎樣認定村民“一戶(hù)一宅”的問(wèn)題

        對村民“一戶(hù)”認定，原則是根據公安部門(mén)管理的戶(hù)籍來(lái)認定。如果在戶(hù)口本上登記的是一家人，那么該戶(hù)口本所登記的家庭就是一戶(hù)，一戶(hù)只能申請一處宅基地。但具有以下情形的，可獨立作為特殊村民“戶(hù)”對待：

        (1)已婚且已分家單獨居住生活的

        (2)未婚但年齡已滿(mǎn)二十周歲且已單獨居住生活的

        (3)依法繼承宅基地上房屋所有權的未成年人

        (4)通過(guò)司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進(jìn)行登記

        因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶(hù)籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權登記。

        十一、如何規范確認宅基地使用權主體

        宅基地使用權應該按照當地省(市)級人民政府規定的面積依法確定給本農民集體成員：

        (1)非本農民集體的農民，因地質(zhì)災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建，在符合當地規劃的前提下，經(jīng)本農民集體大多數成員同意并經(jīng)相關(guān)機關(guān)批準異地建房的，可按規定確權登記發(fā)證；

        (2)已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”；

        (3)非農業(yè)戶(hù)口居民(含戶(hù)口遷出、華僑)原在農村合法取得的宅基地和房屋，房屋產(chǎn)權沒(méi)有變化的，經(jīng)該農民集體出具證明并公告無(wú)異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”；

        (4)對于沒(méi)有權屬來(lái)源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由村委會(huì )出具證明并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權。

        十二、哪些情況下不予辦理宅基地使用權登記

        有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權登記：

        (1)所申請登記的宅基地使用權用地不符合《鄉鎮土地利用總體規劃》

        (2)除繼承外，農村村民一戶(hù)申請第二宗宅基地使用權登記

        (3)非本集體經(jīng)濟組織成員或城鎮居民在農村購買(mǎi)宅基地、住房的

        (4)宅基地權屬爭議尚未處理結束的

        (5)土地違法違規行為尚未處理或正在處理的

        (6)農村宅基地經(jīng)批準后連續兩年未使用建設的

        (7)法律法規、政策規定的其它不予確權的

        十三、哪些情況下可收回宅基地使用權

        有下列情形之一的，報經(jīng)市或縣人民政府批準，可以注銷(xiāo)其土地使用證或用地批準文件，由村民委員會(huì )或農村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權：

        (1)為實(shí)施村莊集鎮規劃進(jìn)行舊村改造或國家建設征用等原因需要調整或遷建住宅，新房建成后，逾期無(wú)正當理由不拆除舊房，退出原宅基地的

        (2)進(jìn)行鄉(鎮)、村公共設施和公益事業(yè)建設需要占用的宅基地

        (3)因繼承房屋等原因造成農村村民一戶(hù)一處之外的宅基地

        (4)因遷移、病故等原因銷(xiāo)戶(hù)而停止使用的宅基地

        (5)未按照批準用途使用的

        (6)非法轉讓宅基地的

        十四、新土地管理法對宅基地審批管理規定有哪些變化

        2020年1月1日施行的新土地管理法規定，國務(wù)院農業(yè)農村主管部門(mén)負責全國農村宅基地改革和管理有關(guān)工作?？h級以上人民政府農業(yè)農村主管部門(mén)對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進(jìn)行監督檢查。農村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業(yè)農村主管部門(mén)責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。

        另外，新土地管理法還規定，農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準。所以，想申請宅基地的村民，要咨詢(xún)當地農業(yè)部門(mén)和鄉鎮人民政府。

        十五、是不是所有的宅基地都要發(fā)證，“小產(chǎn)權房”可以發(fā)證嗎

        按照“一戶(hù)一宅”的原則，對符合發(fā)證條件的辦理登記發(fā)證，不符合條件的不準辦理。

        小產(chǎn)權房屬于違規違法用地?！锻恋氐怯涋k法》明確規定，嚴格禁止通過(guò)土地登記將違法違規用地合法化。小產(chǎn)權房發(fā)證既無(wú)法律基礎，也無(wú)政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小產(chǎn)權房不能發(fā)證。

        十六、城鎮居民能否到農村購置宅基地

        根據《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》要求：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，所以城鎮居民不能在農村購置宅基地和農民住宅。

        國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》(國辦發(fā)【1999】39號)明確指出，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

        《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)【2004】28號)也指出，“實(shí)行最嚴格的土地管理制度……禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

        《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執行有關(guān)農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)【2007】71號)、《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強農業(yè)基礎建設，進(jìn)一步促進(jìn)農業(yè)發(fā)展農民增收的若干意見(jiàn)》(中發(fā)【2008】1號)也多次重申“城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或‘小產(chǎn)權房’”。

        十七、城市居民、華僑原已取得的宅基地能否登記發(fā)證

        1999年國辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購買(mǎi)的方式獲得宅基地，所以1999年之后城鎮居民使用宅基地的，不予確權登記。

        1999年之前非農業(yè)戶(hù)口居民（含城鎮居民和華僑）合法取得的，包括轉讓、贈與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，國土資發(fā)[2016]191號文規定，分1982年前、1982年-1999年兩個(gè)歷史階段，規定了確權登記的政策。

        1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施前，非農業(yè)戶(hù)口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴大的，可按實(shí)際使用面積予以確權登記。

        1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施起至1999年土地管理法修訂實(shí)施時(shí)止，非農業(yè)戶(hù)口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過(guò)批準的面積在登記簿和權屬證書(shū)附記欄中注明。

        可見(jiàn)，城市居民并非都無(wú)法取得宅基地使用權證。

        十八、農村村民住宅可以建幾層

        根據各地出臺的《農村村民住宅建設管理辦法》，一般規定，農村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過(guò)三層，每戶(hù)住宅建筑面積控制在300平方米以?xún)?。建設多層單元式住宅的，每戶(hù)住宅建筑面積控制在200平方米左右。層高控制應符合當地的實(shí)際情況，一般3米左右。

        那么登記的時(shí)候也不能超過(guò)這個(gè)限額。對于超過(guò)這個(gè)層高、面積、層數等，為提高農村登記發(fā)證率，可以考慮采用標注方式，對限額以?xún)鹊拿娣e予以登記，超過(guò)限額的予以備注：拆遷時(shí)不予補償，并移交相關(guān)管理部門(mén)。

        十九、宅基地沒(méi)有審批材料，如何登記

        國土資發(fā)[2016]191號文規定，對于沒(méi)有權屬來(lái)源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體或村委會(huì )對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認后，公告30天無(wú)異議，并出具證明，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。

        這條與新土地管理法第七十八條規定，農村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業(yè)農村主管部門(mén)責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根據這條補辦審批手續。

        其實(shí)，這條考慮到很多地方對農村土地管理比較粗放，宅基地和集體建設用地十幾年沒(méi)有審批一宗，用地需求得不到滿(mǎn)足，客觀(guān)上導致違法占地的情形。對于這種主觀(guān)惡性不大的違法占地，實(shí)務(wù)中可以按照審批條件審核后予以補辦審批手續。

        另外按照新土地管理法，農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準。對宅基地審批的權限已經(jīng)下放，這條規定該如何變遷，是否可以由鄉鎮人民政府直接批準補辦，有待驗證。

        二十、新農村建設等重新調整的宅基地，能否發(fā)證

        新農村建設是在原舊村址上實(shí)施新村建設，且占用的土地是原村集體建設用地，可以辦理宅基地申報，經(jīng)人民政府批準，進(jìn)行確權登記發(fā)證。在耕地進(jìn)行新農村建設的，如果已辦理農用地轉為建設用地手續的，可以申請確權登記發(fā)證。

        涉及依法“合村并組”的，“合村并組”后土地所有權主體保持不變的，所有權仍然確權給原農民集體；“合村并組”后土地所有權主體發(fā)生變化、并得到絕大多數村民認可的，履行集體土地所有權變更的法定程序后，按照變化后的主體確定集體土地所有權，并在土地登記簿和土地證書(shū)上備注各原農民集體的土地面積。

        涉及依法開(kāi)展城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn)和農村土地整治的，原則上應維持原有土地權屬不變；依法調整土地的，按照調整協(xié)議確定集體土地權利歸屬，并依法及時(shí)辦理土地變更登記手續。

        對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調查統計，不登記發(fā)證。調查統計時(shí)在新建單位名稱(chēng)后載明原農民集體名稱(chēng)。