一

        土地一級開(kāi)發(fā)

        1.1土地一級開(kāi)發(fā)的概念

        土地一級開(kāi)發(fā)指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進(jìn)行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到一定的建設條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉讓的過(guò)程。

        1.2一級開(kāi)發(fā)工作流程三階段

        土地一級階段包括“前期手續階段”、“組織實(shí)施階段”和“土地入市階段”。

        一般而言，規范的一級開(kāi)發(fā)主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價(jià)審核、土地入市交易和一級市場(chǎng)投入回收。在實(shí)際操作中，這些節點(diǎn)在時(shí)間上存在交叉性。

         一級開(kāi)發(fā)項目模式

        2.1一級開(kāi)發(fā)項目模式

        一級開(kāi)發(fā)項目模式具體可細分為八大類(lèi)：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠(chǎng)房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開(kāi)發(fā)項目、中心城區棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開(kāi)發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱(chēng)存在差異，但實(shí)際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。

        2.2各模式對比 

        a. 前期主要涉及三大委辦單位：發(fā)改委——立項審核；規劃局——規劃條件的審核確定；國土局——土地規劃的核驗。

        b.一般拿到國土授權很早期，此時(shí)土地核驗、規劃等條件都還未確定，很多項目都卡在規劃條件的確定上。一般而言，立項核準后規劃條件才基本確定。

        3.2組織實(shí)施階段關(guān)鍵事項

        （一）征地

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        論而言，征地早于拆遷，但從實(shí)際操作層面上來(lái)看，大多項目拆遷早于征地，很多項目剛拿到授權就拆遷了，嚴格來(lái)說(shuō)，拆遷行為實(shí)際要等到立項核準之后。

        征地需要經(jīng)過(guò)一系列審批流程，要上報到省國土廳，涉及流程較多。從期限來(lái)看，征地啟動(dòng)到征地結案辦理至少需要半年時(shí)間，有些情況下還要解決農轉用土地指標的問(wèn)題。征地需要市國土局上報給市長(cháng)簽字，同意后才有可能下發(fā)征地批復。

        （二）拆遷

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        從經(jīng)驗來(lái)看，很多一級開(kāi)發(fā)項目很難推動(dòng)下去的原因是因為前期手續沒(méi)辦理完畢，較少項目是由于拆遷難導致項目很難推動(dòng)，除非項目要求拆遷完畢才能入市。

        （三）土地收儲

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        （四）市政建設工作

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        市政建設工作值得關(guān)注，很多項目供地條件為七通一平，但很多項目供地時(shí)很難達到七通一平，導致很多項目房子賣(mài)完了市政工作尚未結束，以致影響后期市政配套驗收等事項。 

        3.3土地入市

        土地入市階段需要經(jīng)過(guò)現場(chǎng)驗收、地價(jià)審核、其他入市手續辦理、土地市場(chǎng)與入市交易。

        （一）現場(chǎng)驗收

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        （二）地價(jià)審核

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        （三）其他入市手續辦理與土地入市

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         問(wèn)題

        Q:征地過(guò)程會(huì )發(fā)生哪些費用？

        A:主要為三部分：土地補償費、人員安置費和青苗補助費。費用支付時(shí)間為獲取征地批復后付款。

        Q:一級開(kāi)發(fā)過(guò)程中規劃條件經(jīng)常發(fā)生變化的原因有哪些呢？

        A:不確定的因素較多，一種可能是地塊自身的因素導致的，如拆遷問(wèn)題等導致規劃發(fā)生改變；也可能是政府領(lǐng)導對地塊的態(tài)度導致規劃的變化等。

        Q:有沒(méi)有一些一級開(kāi)發(fā)項目在征地批復下發(fā)之前就開(kāi)始做土地評估呢？

        A:如果該項目成本已經(jīng)認定了，拆遷已完或無(wú)拆遷，可以提前進(jìn)行土地評估準備，但相關(guān)流程還無(wú)法進(jìn)行。此外，地價(jià)會(huì )可以沒(méi)市長(cháng)參加，但地價(jià)的確定通過(guò)市長(cháng)同意才行，所以時(shí)間肯定超過(guò)一個(gè)月。

        Q:征地方面，如果在前期地塊征地的同時(shí)也將后期地塊的土地一并簽署協(xié)議并付款，有無(wú)風(fēng)險呢？

        A:對于獲取征地批復的地塊，此部分地塊無(wú)風(fēng)險，而對于未獲取征地批復的地塊，提前先簽協(xié)議后付款，可能面臨土地手續不完整，村集體后期違約的風(fēng)險。

        Q:集體土地確權的前置條件為什么？

        A:確權的前置條件不一定非得要規劃意見(jiàn)書(shū)，一般只要地塊無(wú)異議即可。

        Q:平常所說(shuō)的土地指標是指什么？

        A:一是新增建設用地計劃指標，這是各區域上級分配給各區域的，只能向上級申請指標，并不允許買(mǎi)賣(mài)。二是指補充耕地指標，該指標可以進(jìn)行跨區域間的買(mǎi)賣(mài)。

        Q:土地入市價(jià)格是如何確定的？

        A: 一般而言，土地出讓價(jià)格=土地一級成本 土地出讓金 政府預提收益。政府預提收益由領(lǐng)導開(kāi)會(huì )決定。實(shí)際情況中，政府也會(huì )根據市場(chǎng)條件來(lái)調節土地出讓價(jià)格，有些市場(chǎng)行情較差且政府資金緊張時(shí)，經(jīng)上級部門(mén)同意，土地出讓價(jià)格是可以低于土地成本價(jià)。

        Q:補充耕地指標購買(mǎi)費用由誰(shuí)付給誰(shuí)呢？

        A:一般而言，由一級開(kāi)發(fā)主體付款給土地整理公司（如政府平臺）。如果一級主體和第三方之間簽訂債權債務(wù)協(xié)議，此種情形下，可由第三方公司付款，開(kāi)票給一級開(kāi)發(fā)主體公司。

        Q:關(guān)于某某城改項目的批復是否有有效期么？

        A:一般有效期為2-3年，時(shí)間如果過(guò)長(cháng)，政府可以更改授權書(shū)，更換一級主體

        二

         土地二級開(kāi)發(fā)

        土地二級開(kāi)發(fā)的典型就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。

        從開(kāi)發(fā)、建設、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷(xiāo)售階段和交付使用階段。

        01

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        項目決策階段

        房地產(chǎn)項目可行性研究階段

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)董事會(huì )批準初步立項后，轉由企業(yè)戰略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。

        1、可行性研究的內容

        可行性研究的根本目的是實(shí)現項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境效益。

        可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開(kāi)發(fā)項目用地的現場(chǎng)調查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設規模的確定；(4)規劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開(kāi)發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開(kāi)發(fā)建設節點(diǎn)計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會(huì )效益分析；(10)結論及建議。

        2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場(chǎng)分析專(zhuān)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家、建筑工程專(zhuān)家、財會(huì )師及律師。

        3、可行性研究的工作階段

        1）投資機會(huì )研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門(mén)內，以自然資源和市場(chǎng)的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會(huì )。投資機會(huì )研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會(huì )研究認為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

        2）初步可行性研究，亦稱(chēng)“預可行性研究”。在機會(huì )研究的基礎上，進(jìn)一步對項目建設的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

        3）詳細可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細可行性研究是開(kāi)發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

        4）項目的評估和決策。

        4、可行性研究步驟

        可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會(huì )立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟評價(jià)；(5)編制可行性研究報告。

        5、集團公司董事會(huì )通過(guò)，批準正式立項，項目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段。

        02

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        前期準備階段

        1、 獲取土地使用權。

        開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權的主要方式

        1）通過(guò)行政劃撥方式取得；

        2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；

        3）轉讓取得；

        4）出讓方式取得（招標、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式）；

        5）聯(lián)合開(kāi)發(fā)并報有關(guān)主管部門(mén)立項、審批后取得；

        6）通過(guò)司法裁決取得；

        7）通過(guò)兼并、收購等股權重組方式取得。

        2、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

        拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業(yè)區、車(chē)站、生活服務(wù)設施等公共建筑的建設和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著(zhù)城市建設項目進(jìn)行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節，處于建設項目的前期工作階段。

        3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：

        1）填寫(xiě)《城市房屋拆遷申請表》一式五份；

        2）建設項目批準文件；

        3）建設用地規劃許可證；

        4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書(shū)或劃撥決定書(shū)）

        5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

        6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線(xiàn)范圍內房屋面積、戶(hù)數、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來(lái)源及預算資金額度。）

        03

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        規劃設計

        1、申辦項目選址定點(diǎn)，取得《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設用地規劃許可證》，取得《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》的附件：規劃設計（土地使用）條件

        1）建設項目選址申請

        2）委托設計單位設計，送審設計方案。

        2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線(xiàn)圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

        1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見(jiàn)書(shū)》。

        2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線(xiàn)圖5份和施工圖3份。

        3、 申辦建設工程紅線(xiàn)定位與驗線(xiàn)，取得建筑核位紅線(xiàn)圖。

        4、申辦《建設工程規劃許可通知書(shū)》，辦理完畢后憑此通知書(shū)到建管部門(mén)辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時(shí)，持通知書(shū)等相關(guān)資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線(xiàn)圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。

        5、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

        6、申辦《施工許可證》

        04

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        項目銷(xiāo)售階段

        1、申辦《銷(xiāo)售許可證》

        商品房預售實(shí)行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

        2、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理

        （1）銷(xiāo)售前期準備工作（可委托銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行）

        （2）銷(xiāo)售合同的簽訂。

        （3）按揭辦理。

        05

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        交付使用階段

        1、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開(kāi)發(fā)小區的，還應申請綜合驗收。

        2、申辦建設工程規劃驗收

        建設工程竣工驗收后3個(gè)月內，建設單位應向原批準的城市規劃行政主管部門(mén)申報建設工程規劃驗收。

        3、進(jìn)行權屬登記，取得《商品房權屬證明書(shū)》。

        4、物業(yè)移交

        開(kāi)發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同,該合同至業(yè)主委員會(huì )與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。

        三

         土地三級開(kāi)發(fā)

        三級開(kāi)發(fā)一般是指運營(yíng)，比如產(chǎn)業(yè)運營(yíng)、商業(yè)運營(yíng)等

        圖1：國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)的五大特色模式

        1

        以純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的模式：聯(lián)東U谷

        聯(lián)東集團創(chuàng )立于1991年，以“聯(lián)東U谷”為核心品牌，專(zhuān)注園區產(chǎn)業(yè)運營(yíng)、服務(wù)中小制造企業(yè)，已在全國 40 多個(gè)城市投資運營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區超過(guò)210個(gè)，引進(jìn)制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過(guò)11000家。

        圖2：截止2019年底聯(lián)動(dòng)U谷在全國的布局

        資料來(lái)源：聯(lián)東集團官網(wǎng)

        聯(lián)東U谷以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發(fā)中試、標準廠(chǎng)房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實(shí)用性。

        主要盈利模式：物業(yè)租售(物業(yè)以獨棟辦公為主) 增值服務(wù)(設有專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)平臺以提供增值服務(wù)和配套服務(wù))，其中以物業(yè)租售收益為主，如圖3所示，物業(yè)租售收益可達65%。此外，物業(yè)租售模式，一般是"6 2 2"(60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營(yíng))標準或"4 3 3"(40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營(yíng))標準。

        圖3：聯(lián)動(dòng)U谷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的收益分布

        資料來(lái)源：聯(lián)東集團官網(wǎng)

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        以產(chǎn)業(yè)平臺為特色的模式：華夏幸福

        華夏幸福，中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營(yíng)商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內的城市住宅開(kāi)發(fā)，自2002 年開(kāi)始運營(yíng)固安產(chǎn)業(yè)園區，隨后逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉型。目前該公司運營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城已布局于長(cháng)三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長(cháng)江中游城市群等區域。2018年，華夏幸福銷(xiāo)售收入1627.6億元。資產(chǎn)規模已達4097億元。

        在產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)與運營(yíng)中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的優(yōu)勢，整合各方產(chǎn)業(yè)資源，對接地方政府，除了一二級開(kāi)發(fā)外，更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規劃、服務(wù)與導入方面的服務(wù)。通過(guò)一系列的操作，從前期開(kāi)發(fā)及后續運營(yíng)的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉變成長(cháng)期且可持續的園區運營(yíng)。

        圖4：華夏幸福作為平臺的運營(yíng)模式

        主要盈利模式：一是通過(guò)墊付園區前期開(kāi)發(fā)、基礎設施建設費，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區招商引資返還收入，即園區新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;三是園區配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入;四是園區土地升值收益。

        3

        以產(chǎn)業(yè)投資為特色的模式：張江高科

        張江高科技園區，被譽(yù)為中國硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區中南部，是國家級高新技術(shù)園區，與陸家嘴、金橋和外高橋開(kāi)發(fā)區同為上海浦東新區四個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域。受限于土地情況，2014年張江高科實(shí)行對外輕資產(chǎn)輸出，提出以“科技投行”作為戰略發(fā)展方向，著(zhù)力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運商、面向未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰略。2018年張江高科營(yíng)業(yè)收入11.5億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過(guò)50%，強化了投資在營(yíng)收和利潤貢獻中的重要地位。

        張江高科大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)投資，重點(diǎn)實(shí)現天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局：針對不同企業(yè)在不同時(shí)期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過(guò)與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實(shí)施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。通過(guò)“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動(dòng)循環(huán)。

        圖5：張江高科產(chǎn)業(yè)投資的全投資鏈布局示意圖

        4

        以專(zhuān)業(yè)服務(wù)為特色的模式：億達中國

        億達中國自1998年開(kāi)始，深耕大連、武漢，重點(diǎn)布局京津冀、長(cháng)三角、大灣區、中西部及其他經(jīng)濟活躍區，先后開(kāi)發(fā)和運營(yíng)了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng )新城、武漢軟件新城、北京中關(guān)村壹號等40余個(gè)商務(wù)園項目;2014年6月27日在香港聯(lián)交所主板上市。

        億達中國已從初級階段租售服務(wù)到行政服務(wù)的階段，再從BOT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù)，直至今天的"保姆模式"服務(wù)，其成功將園區開(kāi)發(fā)和運營(yíng)職能剝離，進(jìn)而更專(zhuān)注以招商運營(yíng)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運營(yíng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式。如：億達中國在大連軟件園打造時(shí)更重點(diǎn)打造技術(shù)服務(wù)方面的功能。

        圖6：億達中國在園區運營(yíng)上提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)(以大連軟件園為例)

        5以金融退出機制為特色的模式：金地商置

        金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團成員企業(yè)，是一家集地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理平臺為一體，專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮、精品住宅、長(cháng)租公寓、星級酒店等多元物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、投資管理和服務(wù)運營(yíng)的開(kāi)發(fā)商。

        值得一提的是，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，金地商置完成了我國第一單文創(chuàng )園區ABS——上海8號橋項目ABS，實(shí)現產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化，這也為國內其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商在盈利模式上提供另一條成功的道路。

        上海8號橋項目由啟客運營(yíng)十余年，商區成熟且租金來(lái)源穩定，租金年均增長(cháng)超過(guò)7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置運營(yíng)一年多的時(shí)間后，聯(lián)合嘉實(shí)資本和穩盛投資，以8號橋項目未來(lái)租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場(chǎng)發(fā)行了ABS產(chǎn)品，發(fā)行量為4.2億元，提前變現了未來(lái)3.5年的租金收入，成功通過(guò)金融手段等一系列操作實(shí)現資金的快速回籠。

        圖7 上海8號橋項目資產(chǎn)證券化過(guò)程示意圖