一、何謂土地一級開(kāi)發(fā)

        土地一級開(kāi)發(fā)由政府或者是授權委托的企業(yè)，對一定范圍內的城市國有用地或者是鄉村集體用地進(jìn)行統一的征地拆遷安置補償，并進(jìn)行市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”、“九通一平”的建設條件，再對熟地以進(jìn)行有償出讓或轉讓的過(guò)程。最終目的是進(jìn)行土地的入市，后期進(jìn)行土地的二級開(kāi)發(fā)。

        三通一平：通電、通路、通水、土地平整。

        五通一平：通電、通路、通給水、通訊、通排水、土地平整。

        七通一平：五通一平上增加熱力和天然氣。

        九通一平：七通一平上增加有線(xiàn)電視和排污。

        二、國有土地和集體土地的一級開(kāi)發(fā)

        《土地管理法》規定，我國土地分為國有和集體所有兩類(lèi)，2020年1月1日新修訂的土地法允許集體經(jīng)營(yíng)性建設用地直接入市，改變了過(guò)去農村的土地必須征為國有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問(wèn)題，因此從產(chǎn)權的角度上，土地一級開(kāi)發(fā)也可以劃分為三種模式：

        1.國有土地一級開(kāi)發(fā)

        2.集體土地轉國有一級開(kāi)發(fā)（土地征收并改變土地性質(zhì)）

        3.集體土地一級開(kāi)發(fā)。不改變土地性質(zhì)，后續集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的出讓、出租等，應經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會(huì )議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

        三、土地一級開(kāi)發(fā)的規劃依據

        1. 符合國民經(jīng)濟發(fā)展規劃，在戰略上與在當地經(jīng)濟發(fā)展規劃相匹配。

        2. 符合土地利用總體規劃，即必須要是建設用地（城鎮建設用地或農村居民點(diǎn)用地），若為農用地或未利用地，則必須在土地一級開(kāi)發(fā)的過(guò)程中進(jìn)行規劃的變更調整。

        3. 符合城市總體規劃，與城市的發(fā)展布局和功能分區相適應，若不匹配需修改城市規劃的土地用途，例如將工業(yè)用地改為住宅用地，需按照住宅用地的要求和標準進(jìn)行報批報建。

        4. 符合生態(tài)規劃，禁止觸碰生態(tài)紅線(xiàn)。

        5. 符合土地儲備開(kāi)發(fā)計劃，項目地塊需納入當年的土地儲備開(kāi)發(fā)計劃才可以進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)的立項。

        四、土地一級開(kāi)發(fā)的主體

        主體即誰(shuí)來(lái)實(shí)施，誰(shuí)有資格實(shí)施的問(wèn)題，一般有以下四種：

        1. 土地儲備中心。原則上，土地儲備工作統一歸口國土資源主管部門(mén)管理，土地儲備機構承擔土地儲備的具體實(shí)施工作，應組織開(kāi)展對儲備土地必要的前期開(kāi)發(fā)，為政府供應土地提供必要保障。

        2. 地方政府成立的國資平臺或城投公司。

        3. 招標企業(yè)，典型的如地產(chǎn)企業(yè)。

        4. 政企合作。

        五、土地一級開(kāi)發(fā)的簡(jiǎn)要流程

        六、土地一級開(kāi)發(fā)的成本

        一級開(kāi)發(fā)成本大致可分為下表12項，其中1至4項占成本的主要部分。

        前四項中具體來(lái)看：

        前期費用包含：可行性報告編制、土地一級開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制、考古探查費用、用地普測與釘樁費用、勘測界定費、土地權屬核實(shí)費用、市政工程規劃咨詢(xún)費、規劃方案/地塊控規編制費、環(huán)境影響評價(jià)報告費、地質(zhì)災害評估報告費、交通影響評價(jià)評估費、水資源論證評價(jià)費、礦產(chǎn)資源評估報告費、地震安全性評價(jià)費用、招標代理服務(wù)費、驗收測繪費、占用林地可研報告費等。

        征地費用包含：土地征收補償費、安置補助費、青苗補償費、其他地上附著(zhù)物補償、被征地農民社會(huì )保障費用、征地稅費（耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費、森林植被恢復費、防洪費其他稅費）、其他征地相關(guān)費用和不可預見(jiàn)費。

        拆遷費用包含：宅基地/居民拆遷補償費用、宅基地區位補償費、房屋重置成新價(jià)、地上物及附屬物補償費、搬遷補助費、家電改移補助費、臨時(shí)安置補助費、停產(chǎn)停業(yè)補助費、設備搬遷和安裝費、拆遷其他費用（評估、服務(wù)、測繪、招標代理、拆除和渣土清運、不可預見(jiàn)費）等，根據拆遷搬遷的對象不同變化較大。

        市政基礎設施建設費用：道路工程、電力工程、給水工程、通訊工程、排水工程、排污工程、供熱工程、供天然氣費、有線(xiàn)電視安裝、管理費與勘察費、招標代理費、造價(jià)咨詢(xún)費、工程監理費、不可預見(jiàn)費、其他相關(guān)費用等。

        六、土地一級開(kāi)發(fā)收益模式

        目前一級開(kāi)發(fā)有六類(lèi)盈利方式，其中前三種為最常見(jiàn)的方式。

        模式一：從一級開(kāi)發(fā)本身獲利

        1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)僅執行一級開(kāi)發(fā)相關(guān)事務(wù)

        土地一級開(kāi)發(fā)由土地儲備機構主導，負責籌措貪金、辦理規劃項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實(shí)施。開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開(kāi)發(fā)相關(guān)事務(wù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開(kāi)發(fā)成本的固定比例。

        以《關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開(kāi)發(fā)暫行辦法的通知》為例，要求“開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開(kāi)發(fā)成本的2%”。

        2. 開(kāi)發(fā)企業(yè)執行從籌資到辦理各項手續到開(kāi)發(fā)事務(wù)

        開(kāi)發(fā)企業(yè)自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核佳，征地拆證和大市政建設等手續并組織實(shí)施，利潤率為開(kāi)發(fā)成本的固定比例。

        例如北京規定此模式“利潤率不高于預計成本的8%”。

        模式二：分享土地增值收益

        該模式是指一級開(kāi)發(fā)企業(yè)除獲得土地一級開(kāi)發(fā)成本補償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。根據開(kāi)發(fā)難度和區位優(yōu)劣，分配比例差異較大，常見(jiàn)于重慶。

        模式三：土地一二級聯(lián)動(dòng)

        指土地一級開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與政府協(xié)商，創(chuàng )造一些條件讓一級開(kāi)發(fā)企業(yè)取得部分二級開(kāi)發(fā)項目，此種模式下要求一級開(kāi)發(fā)企業(yè)具有卓越的二級開(kāi)發(fā)能力，有效彌補一級開(kāi)發(fā)收益的不足甚至虧損，實(shí)現一級和二級開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)。

        對于地產(chǎn)公司，一二級聯(lián)動(dòng)最終目的為低價(jià)拿地，雖然利潤豐厚，但操作過(guò)程中需面對房地產(chǎn)調控變動(dòng)、地方政府領(lǐng)導變動(dòng)、征地拆遷時(shí)限、一級開(kāi)發(fā)墊資現金流壓力、能否順利招拍掛拿地等風(fēng)險，對企業(yè)的綜合能力有較高要求。

        模式四：分享土地出讓金收益

        指一級開(kāi)發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進(jìn)行直接的土地出讓金分成，一般有兩種具體操作方法：

        一是企業(yè)與政府簽訂《土地一級開(kāi)發(fā)委托協(xié)議》，協(xié)議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業(yè)憑借合法協(xié)議而獲得土地出讓金的分成權。

        二是企業(yè)與政府合資成立項目公司，企業(yè)憑借在合資公司中股權的占比，而獲得土地出讓金的分成權。

        但需注意，由于我國土地的全民屬性，為避免國有資產(chǎn)流失，該模式要求參與合作的一級開(kāi)發(fā)企業(yè)性質(zhì)必須是國有企業(yè)，而且從目前采取此類(lèi)盈利模式的一些案例來(lái)看，一級開(kāi)發(fā)企業(yè)的背景一般均為項目所在地政府的平臺公司。

        模式五：持有優(yōu)質(zhì)公建設施

        政府授權土地一級開(kāi)發(fā)主體可以投資公共配套設施，開(kāi)發(fā)企業(yè)則可以通過(guò)持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)，提供公共配套服務(wù)而獲得長(cháng)期現金流。由于公共建筑大部分為社會(huì )服務(wù)性設施，如教育、醫療衛生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等，自身盈利能力較低，回報周期長(cháng)，因此對于非專(zhuān)業(yè)從事公共設施運營(yíng)管理的一級開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，運營(yíng)能力幾乎等同于盈利能力。

        模式六：其他特殊創(chuàng )新模式

        例如政府承諾收益保底。

        在特定具有特殊意義和難度的項目中，政府可承諾開(kāi)發(fā)企業(yè)投入土地一級開(kāi)發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12%-15%），所提取的收益不足開(kāi)發(fā)總成本的5%時(shí)，政府將補足差額。