一、留用土地開(kāi)發(fā)概念

        土地整備利益統籌項目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“利益統籌項目”）留用土地開(kāi)發(fā)，從狹義層面來(lái)看，是指繼受單位自行或與其他開(kāi)發(fā)主體合作對繼受單位已取得建設用地使用權的留用土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的活動(dòng)；從廣義層面來(lái)看，是指繼受單位自行或與其他開(kāi)發(fā)主體合作通過(guò)理清利益統籌項目實(shí)施范圍內所有經(jīng)濟利益關(guān)系、清理并向政府移交土地，獲取留用土地，并對該留用土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的活動(dòng)。前者聚焦于“土地開(kāi)發(fā)建設”階段，與傳統的、常規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)一致；后者涵蓋“拿地”及“土地開(kāi)發(fā)建設”兩個(gè)階段，與傳統的、常規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有所不同。

        實(shí)務(wù)中，對于留用土地開(kāi)發(fā)，通常所使用的是廣義概念。主要是為了與傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相區別。不過(guò)，為了準確把握留用土地開(kāi)發(fā)相關(guān)政策的要求，有必要從廣義與狹義兩個(gè)層面對留用土地開(kāi)發(fā)加以理解。

        二、留用土地開(kāi)發(fā)流程

        按照廣義的理解，理論上留用土地開(kāi)發(fā)包括如下流程：

        三、留用土地開(kāi)發(fā)模式對比

        （一）自主開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)

        從是否引進(jìn)開(kāi)發(fā)主體的角度，留用土地開(kāi)發(fā)可分為自主開(kāi)發(fā)（即前文梳理的路徑1-1）與合作開(kāi)發(fā)（即前文梳理的路徑1-2及路徑2）兩種模式。自主開(kāi)發(fā)模式與合作開(kāi)發(fā)模式的區別在于，前者中的留用土地開(kāi)發(fā)全過(guò)程（從前期“拿地”到后期開(kāi)發(fā)建設）相關(guān)工作均由繼受單位自行完成，后者中的留用土地開(kāi)發(fā)全過(guò)程或后期開(kāi)發(fā)建設相關(guān)工作由繼受單位及其引進(jìn)的開(kāi)發(fā)主體合作完成。

        受限于繼受單位的資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)能力、人才資源不足，在實(shí)務(wù)操作中，利益統籌項目留用土地開(kāi)發(fā)采取自主開(kāi)發(fā)模式的少之又少?；旧隙际遣扇『献鏖_(kāi)發(fā)模式。

        （二）全過(guò)程合作開(kāi)發(fā)與階段性合作開(kāi)發(fā)

        從引進(jìn)開(kāi)發(fā)主體時(shí)間節點(diǎn)的角度，留用土地合作開(kāi)發(fā)可分為全過(guò)程合作開(kāi)發(fā)（即前文梳理的路徑2）與階段性合作開(kāi)發(fā)（即前文梳理的路徑1-2）兩種模式。兩種模式的相同點(diǎn)及區別點(diǎn)如下：

        階段性合作開(kāi)發(fā)模式以2022年4月15日以前的龍崗區利益統籌項目留用土地開(kāi)發(fā)為典型。按照舊的《龍崗區社區股份合作公司集體用地開(kāi)發(fā)和交易監管實(shí)施細則》，在留用土地辦理建設用地規劃許可證前，繼受單位僅可引進(jìn)意向合作方代為處理前期“拿地”階段的工作；在留用土地辦理建設用地規劃許可證后，繼受單位方可引進(jìn)留用土地正式合作方。

        全過(guò)程合作開(kāi)發(fā)模式則以龍華區利益統籌項目留用土地開(kāi)發(fā)為典型。另外，新的《龍崗區社區股份合作公司集體用地開(kāi)發(fā)和交易監管實(shí)施細則》于2022年4月15日實(shí)施后，龍崗區利益統籌項目留用土地開(kāi)發(fā)也由階段性合作開(kāi)發(fā)模式轉為全過(guò)程合作開(kāi)發(fā)模式，即允許繼受單位在留用土地批復核發(fā)前就引進(jìn)開(kāi)發(fā)主體，由繼受單位與開(kāi)發(fā)主體合作完成前期“拿地”及后期的開(kāi)發(fā)建設工作。

        （三）契約型合作開(kāi)發(fā)與項目公司型合作開(kāi)發(fā)

        從合作方式的角度，留用土地合作開(kāi)發(fā)可以分為契約型合作開(kāi)發(fā)與項目公司型合作開(kāi)發(fā)兩種模式。對于自主開(kāi)發(fā)、全過(guò)程合作開(kāi)發(fā)與階段性合作開(kāi)發(fā)的相同點(diǎn)及區別點(diǎn)，前文已做了闡述。本部分簡(jiǎn)要梳理契約型合作開(kāi)發(fā)與項目公司型合作開(kāi)發(fā)兩種模式的相同點(diǎn)及區別點(diǎn)：

        雖然契約型合作開(kāi)發(fā)模式下，有賴(lài)于繼受單位配合的場(chǎng)合非常多，尤其是在報批報建階段。但是，考慮到兩種模式下稅負核算規則的區別，契約型合作開(kāi)發(fā)模式下的稅負成本相對更低。從降低成本的角度，目前實(shí)務(wù)操作中，大部分利益統籌項目均傾向采取留用土地契約型合作開(kāi)發(fā)模式（即“雙抬頭模式”）。

        三、小結

        本文作為留用土地開(kāi)發(fā)板塊的首篇文章，旨在向讀者簡(jiǎn)要分析利益統籌項目留用土地開(kāi)發(fā)的概念，梳理利益統籌項目留用土地開(kāi)發(fā)的主要路徑，歸納、對比自主開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)、全過(guò)程合作開(kāi)發(fā)與階段性合作開(kāi)發(fā)、契約型合作開(kāi)發(fā)與項目公司型合作開(kāi)發(fā)幾類(lèi)模式的相同點(diǎn)與區別點(diǎn)，介紹在實(shí)務(wù)中各種模式的采取情況，幫助讀者建立起對留用土地開(kāi)發(fā)宏觀(guān)的認識體系。下一篇文章筆者將深入詳細分析各種留用土地合作開(kāi)發(fā)模式背后的原理、法律關(guān)系、運用場(chǎng)景、優(yōu)劣勢及實(shí)務(wù)注意要點(diǎn)等。